税局答复委员提案：关于降低部分房屋交易税释放消费需求的建议
对省政协十三届一次会议第2023W229号委员提案的答复
发布时间 : 2023-06-13 09:20 来源 : 国家税务总局吉林省税务局财产和行为税处
王景伟委员：
您在省政协十三届一次会议上提出的《关于降低部分房屋交易税释放消费需求的建议》收悉，经认真研究办理，现答复如下：
一、针对“建议1：客观评估房屋增值额度盘活二手房市场”
在商品房买卖交易过程中，主要区分增量房和存量房业务，增量房一般指新房或一手房，多数以增值税发票金额直接确定契税的计税依据，一般不涉及计税价格评估问题。增量房再次交易即为存量房（二手房）交易。在存量房交易过程中，目前主要采取应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估征税，防范存量房交易税收风险，不仅是税法赋予税务部门必须履行的职责，也是国家房地产市场调控措施的重要内容。
（一）存量房交易税费征收种类
转移土地、房屋权属，根据具体转移行为，除税收政策明确免税和不征税情形外，对转让方和承受方一般征收增值税（5%）、城市维护建设税（7%、5%、1%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）、个人所得税（20%）、土地增值税（30%--60%）、印花税（0.05%）、契税（1%--3%）等税费。由于交易双方涉及税费种类较多加之法定税率较高，也是造成税负偏高的原因之一。
（二）存量房评估价格的确定
存量房评估包括存量住宅评估和存量非住宅评估，税务机关目前主要依据第三方评估机构对存量房交易价格进行评估，而非自行确定。存量房评估工作以计算机批量估价模式为主，对技术上不便进行批量估价的存量房产，可采用个案估价模式。评估方法以市场比较法为主，市场比较法评估存在困难的存量房产，也可以采用成本法和收益法进行评估。
（三）存量房评估价格计税原理
我省目前存量房评估工作采取“政府领导、部门配合、中介估价、税务实施”的工作机制。在办税过程中，以“先税后证”为抓手，对不动产登记过程中涉及的税费（企业所得税除外）实行一体化征收，纳税人申请办理存量房业务时，将申报价格与存量房评估价格进行比对,对于申报价格高于评估价格的，以申报价格计税;对于申报价格明显低于评估价格的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由，经确认有正当理由的，予以认可;无正当理由的，以评估价格作为依据核定计税价格征税。严格禁止不经评估即进行税款征收。
（四）评估价格的调整
当房地产市场出现重大波动，或系统评估价格严重偏离市场真实情况时，税务机关将及时启动批量评估数据调整工作，确保评估价格的准确性、适用性和公信力。以白城市区为例，经白城市人民政府批准，自2022年9月13日起对全市存量房交易最低计税价格进行了重新评估调整，缩小了评估价格与市场价格之间的差距。
（五）评估价格异议处理
纳税人对评估价格有异议的，可向当地主管税务机关提出异议处理申请，并提供证据资料，主管税务机关应及时告知纳税人法律救济途径，保护纳税人的合法权益。纳税人不接受复核处理意见的，可以依法申请行政复议，对行政复议决定不服的，可以依法提起行政诉讼。
二、针对建议2：相关部门对二手营业房的使用功能重新界定
根据《中华人民共和国契税法》第十三条：“税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息，协助税务机关加强契税征收管理”。
（一）关于契税适用政策
我省目前契税适用税率为3%。但对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
（二）房屋权属类型的确定
权属及转移资料包括房屋买卖合同或其他具有房屋权属转移合同性质的的契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证。税费计征资料包括支付房屋买卖全部相关价款的增值税发票（申请代开发票除外）；购房人家庭住房情况书面查询结果，出生医学证明、户口簿、结婚证（已婚的提供）等与转移房屋权属有关的信息，或相关事项告知承诺书。房屋权属类型以住房城乡建设、自然资源等部门确定的房屋类型及功能为准，税务机关无法对房屋类型及使用功能进行变更。
三、下一步工作打算
我省将继续做好存量房税收相关工作，严格落实国家税务总局关于不动产交易办税规定，具体做好以下几方面工作，一是部门密切配合，提升工作合力。加强与各级政府部门工作协调配合，在政府统一领导下，规范有序开展存量房评估工作，确保评估工作合法、合规。二是关注价格变化，及时动态调整。主管税务机关每年至少调整一次批量评估价格，或者每年确认不进行调整。当房地产市场出现重大波动，或系统评估价格严重偏离市场真实情况时，应当及时调整或修正。三是优化服务流程，推行业务联办。目前，省税务局与自然资源部门联合开发的不动产登记与办税业务联办“一窗办事”平台已正式上线运行，实现了税务、自然资源、住建等部门间涉税信息内部共享，通过不断优化服务流程，持续提升不动产登记税费办理便利化水平。
感谢您对税收事业的关心和支持！
(联系人：张志 电话：0431-80500138)
国家税务总局吉林省税务局
2023年04月27日
往期文章链接：